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La LOI ELAN

LOI ELAN
Ce qui change en matière d’urbanisme
En matière d’urbanisme, l’objectif donné à la loi ELAN était de simplifier et
d’améliorer les règles d’utilisation du sol. Elle modifie ainsi tout d’abord
l’urbanisme réglementaire (I.), notamment en modernisant les documents
d’urbanisme, en autorisant une constructibilité raisonnée dans les zones
agricoles et forestières des PLU ou en assouplissant l’application de la loi
Littoral. La loi vient également réformer l’urbanisme opérationnel (II.) en adaptant le mécanisme des
autorisations d’urbanisme aux réalités pratiques (II.). Elle vient enfin rationnaliser le contentieux de
l’urbanisme (III.). De manière plus ponctuelle, le texte vient apporter quelques correctifs divers (IV.).
C’est donc une nouvelle réforme d’ampleur que vient de connaître le droit de l’urbanisme et qui ne
manquera pas d’impacter l’activité des cabinets de géomètres-experts.
I. LES DISPOSITIONS RELATIVES A L’URBANISME REGLEMENTAIRE
Redéfinition du contenu des Cartes Communales et notamment constructions autorisées en zones
non constructibles
ELAN article 39 – CU L.161-4
Application immédiate (le 25 novembre 2018)
La loi élan modifie l'article L. 161-4 du code de l'urbanisme qui définit les secteurs non constructibles
de la carte communale et crée une nouvelle dérogation. Désormais l'édification d'annexes à proximité
d'un bâtiment existant (dans les zones agricoles, naturelles ou forestières) rejoint la liste des
dérogations prévues, même si la notion de « proximité » n'est toujours pas définie.
Secteurs de taille de capacité d'accueil limités - Précisions
ELAN article 40 – L.151-13
Application immédiate (le 25 novembre 2018)
L'article L. 151-13 du code de l'urbanisme est modifié. Il établit une liste non exhaustive des critères
permettant de définir le caractère exceptionnel des secteurs de taille de capacité d'accueil limités
(STECAL), en fonction des caractéristiques du territoire, du type d'urbanisation du secteur, de la
distance entre les constructions ou la desserte par les réseaux ou pas les équipements collectifs.
Extensions de bourgs – RNU et loi Littoral
ELAN article 42 – CU. L.121-3 et L.121-8
Application immédiate (le 25 novembre 2018)
La nouvelle loi renforce la portée des documents d'urbanisme lors de l'application de la loi du 3 janvier
1986 portant protection des espaces littoraux. Les particularités locales et la capacité d'accueil des
espaces littoraux doivent désormais être prises en compte dans les SCoT ou le PADD de la Corse
(PADDUC). Les modifications du SCoT et du PLU peuvent se faire par la procédure de modification
simplifiée après avis de la commission départementale de la nature des paysages des sites (CDNPS).
De même, dans l'attente de la révision des SCoT jusqu'au 31 décembre 2021, des dispositions
provisoires sont prévues.
Dans les secteurs déjà urbanisés autres que les agglomérations et villages identifiés par le SCoT et
délimités par le PLU, des constructions et installations peuvent être autorisées, à des fins exclusives
d'amélioration de l'offre de logement ou d'hébergement et d'implantation de services publics. Ces secteurs déjà urbanisés se distinguent des espaces d'urbanisation diffuse par, entre autres, la densité
de l'urbanisation, sa continuité, sa structuration par des voies de circulation et des réseaux, ou la
présence d'équipements ou de lieux collectifs.
Cette possibilité ne peut pas s'appliquer sur la bande littorale de 100 m et dans les espaces proches du
rivage et des rives des plans d’eau.
Enfin, la notion de « hameaux nouveaux intégrés à l'environnement » est supprimée au regard de son
imprécision juridique pour conserver uniquement le principe d'urbanisation continue avec les
agglomérations et les villages existants.
Hiérarchie des normes des documents d'urbanisme
ELAN article 46
Dispositions nécessitant deux ordonnances sous 18 mois
Afin de limiter les risques d’insécurité juridique induit par l'obligation de compatibilité ou de prise en
compte des documents d'urbanisme de rang supérieur et d'améliorer la lisibilité du droit, la loi Elan
introduit des mesures de nature législative suivant ces objectifs. Ainsi, le nombre de documents
opposables aux SCoT, aux documents d'urbanisme ou aux cartes communales est réduit sous certaines
conditions. De même, seul le PADD et les OAP du PLU auront à être compatible avec le SCoT.
Ces mesures seront définies par deux ordonnances dans une période de 18 mois à compter de la
promulgation de la loi pour une entrée en vigueur à compter du 1er avril 2021.
Quota minimum de logements sociaux des communes – nouvelles règles
ELAN article 130, 131 et 132 – CCH L.302-5, L.302-6, L.302-8, L.302-9-1-1
Application immédiate
Les communes de plus de 3.500 habitants et celles de plus de 1.500 habitants, lorsqu’elles sont situées
en Ile de France, qui sont comprises dans un EPCI et/ou une agglomération de plus de 50.000 habitants,
comprenant au moins une commune de plus de 15.000 habitants doivent proposer des logements
sociaux à hauteur de 20% ou 25% des résidences principales. La loi ELAN uniformise le seuil des
communes situées en Ile de France.
La loi prévoit également que le quota doit être obtenu d’ici à la fin de l’année 2025, et fin d’année 2030
pour les communes nouvellement entrées dans le dispositif au 1er janvier 2015.
Par ailleurs, la loi élargit la catégorie de logements sociaux intégrés dans le décompte SRU (logements
Prêt social location-accession, logement faisant l’objet d’un BRD à compter du 1er janvier 2019 et les
logements sociaux vendus aux locataires décomptés pour une période de dix ans (au lieu de 5).
Enfin, la loi met en place un dispositif expérimental qui permet à des communes voisines de transférer
leurs obligations en matière de logements sociaux à un EPCI à fiscalité propre dont elles sont membres.
Revitalisation des centres villes par contrat
ELAN article 157 et 160, 131 et 132 – CCH : L.300-2, L.304-1, Code de commerce : L.752-2, CGCT:
L.2243-1
Application immédiate
Un nouveau contrat est créé par la loi ELAN : l’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). Ce
contrat a pour objectif la revitalisation des villes moyennes touchées par une forte vacance
commerciale et une inadaptation de l’offre de logements, en adaptant et en modernisant le parc social,
le tissu urbain et les commerces. Il bénéficie également d’un volet permettant de lutter contre les
logements vacants et l’habitat indigne. Il s’articule avec le plan « Action Coeur de Ville » présenté le 24
mars 2018 et regroupant 222 communes. La loi refond le régime existant des Opérations de
requalification des quartiers dégradés (ORQAD ). Elle prévoit d’ailleurs les modalités de transformation
des ORQAD en ORT. Par ailleurs, l’article L.303-2 du Code de la construction et de l’habitation permet
désormais aux acteurs privés de signer une telle convention. Ce contrat définit le projet, fixe le secteur
d'intervention, le calendrier et le plan de financement des actions.
A titre d’expérimentation, et par exception au principe du lotissement, la loi prévoit la possibilité de
déposer des permis d’aménager sur des parcelles non contiguës pour permettre la restructuration
d'espaces mixtes, et ce pour une durée de cinq ans.
Enfin, la déclaration de parcelle en état d'abandon peut avoir lieu, dans le périmètre d'une ORT, dès le
constat de l'abandon manifeste d'une partie d'immeuble.
À partir du 1er janvier, une nouvelle aide fiscale encouragera les travaux de rénovation dans des zones
où les logements sont vides ou en mauvais état ». En pratique, ce dispositif s’adresse aux investisseurs
qui souhaitent acheter un bien existant pour le mettre en location, des particuliers, mais aussi
indirectement des promoteurs qui pourront racheter des immeubles et revendre les appartements en
faisant bénéficier leurs clients de ce dispositif, comme ils le font dans la construction neuve, par exemple
avec le Pinel.
À condition de réaliser un montant de travaux représentant 25% du total de l’opération, ils pourront
déduire de leurs impôts sur le revenu entre 12 et 21% de leur investissement, selon qu’ils loueront leur
bien pendant six, neuf ou 12 ans. À la différence des dispositifs d’aide à l’accession à la propriété (prêt
à taux zéro, PTZ) et à l’investissement locatif (Pinel), cette nouvelle aide fiscale ne relèvera pas d’un
zonage. Elle s’appliquera dans les 222 villes moyennes bénéficiant du soutien de l’État dans le cadre du
plan « Action Coeur de ville ».
Aire de stationnement en secteurs urbanisés des zones tendues
ELAN article 158 – CU L.151-36-1
Application immédiate
Pour favoriser la rénovation de l’habitat existant en zone tendue, la loi prévoit que l'obligation de créer
de nouvelles aires de stationnement dans les secteurs urbanisés des zones tendues, ne s'applique pas
aux travaux de transformation ou d'amélioration effectués sur des logements existants qui
n'emportent pas de création de surface de plancher supplémentaire.
La loi précise que les dispositions contraires du PLU seraient mises en échec.
Cette disposition fait écho à l’article 9 de la loi ELAN qui permet de déroger aux obligations en matière
de création d'aires de stationnement également dans le cadre d’opérations de transformation de
bureaux en logements.
Le Document d’aménagement artisanal et commercial devient obligatoire dans le SCot et dans le
PLUi si absence de SCoT
ELAN article 169 – CU L.141-17 et L.151-6
Application immédiate
L’article 169 rend obligatoire le document d’aménagement artisanal et commercial (DAAC) intégré au
Document d’orientation et d’objectif (DOO) du Scot (ou aux OAP d’un PLUI en l’absence de Scot). Il
devra déterminer « les conditions d’implantation des équipements commerciaux qui, en raison de leur
importance, sont susceptibles d’avoir un impact significatif sur l’aménagement du territoire, le commerce
de centre-ville et le développement durable ».
Les DAAC pourront définir les conditions permettant « le développement ou le maintien du commerce
de proximité dans les centralités urbaines et au plus près de l’habitat et de l’emploi, en limitant son
développement dans les zones périphériques » ; prévoir « les conditions permettant le développement
ou le maintien de la logistique commerciale de proximité dans les centralités urbaines afin de
limiter les flux de marchandises des zones périphériques vers les centralités urbaines » ; déterminer
« les conditions d’implantation des constructions commerciales et de constructions logistiques commerciales
en fonction de leur surface, de leur impact sur les équilibres territoriaux, de la fréquence
d’achat ou des flux générés par les personnes ou les marchandises » ; conditionner « l’implantation
d’une construction à vocation artisanale ou commerciale en fonction de l’existence d’une desserte par
les transports collectifs, de son accessibilité aux piétons et aux cyclistes » et celle « d’une construction logistique commerciale à la capacité des voiries existantes ou en projet à gérer les flux de marchandises.
».
II. LES DISPOSITIONS AYANT TRAIT A L’URBANISME OPERATIONNEL
Projet architectural, paysager et environnemental (PAPE)
ELAN article 2 – CU L.441-4
Application immédiate (le 25 novembre 2018)
Pour favoriser la qualité architecturale des futurs projets de lotissement, la loi CAP avait introduit dans
le code de l'urbanisme l'obligation pour le pétitionnaire réalisant demande de permis d'aménager de
faire appel aux compétences nécessaires en matière d'architecture, d'urbanisme et de paysage d'un
architecte pour les projets supérieurs à 2500 m², lors de l'élaboration du PAPE. La loi élan étend aux
paysagistes concepteurs le droit d'établir le PAPE pour les demandes de permis d'aménager dont la
surface de terrain est supérieure à 2500 m². Un lotisseur peut donc solliciter un architecte ou un
paysagiste-concepteur.
Annulation ou illégalité d’un document d’urbanisme - retour au document antérieur pendant 2 ans
ELAN article 34 – CU L.174-6
Application immédiate (le 25 novembre 2018)
Lorsqu'un document d'urbanisme ou une carte communale sont annulés ou déclarés illégal après le 31
décembre 2015, le POS antérieur est remis en vigueur bien qu’il soit caduc. Jusqu'alors, à la suite de
l'annulation du PLU, l’ancien POS pouvait être révisé pendant deux ans suivant la décision du juge à
condition que cette révision ne modifie pas l'économie générale du plan et ne réduisent pas une zone
naturelle ou agricole protégée. Cette exception au principe de caducité entrait en contradiction avec
l'objectif d'intégrer les enjeux environnementaux tels que la lutte contre l'étalement urbain dans les
PLU et pouvait engendrer une insécurité juridique des autorisations d'urbanisme délivrées.
La loi limite la remise en vigueur transitoire du POS à une durée de 24 mois à compter de la date de
l'annulation du document d'urbanisme ou de la déclaration d'illégalité. De même, le POS remis en
vigueur ne peut plus faire l'objet de procédures d'évolution. Enfin, à défaut de PLU ou de carte
communale exécutoire à l'issue de ce délai, c’est le règlement national d'urbanisme qui s'appliquera
alors sur le territoire.
Cahier des charges des lotissements et restriction du droit de construire
ELAN article 47, 48 et 49 – CU. L.442-9, L.442-10 et L.442-14
Application immédiate (le 25 novembre 2018)
Les dispositions instaurées par la loi ALUR organisant un dispositif de caducité pour certaines clauses
du cahier des charges de lotissement (clauses non réglementaires d'un cahier des charges non
approuvé d'un lotissement ou clauses ayant pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de
construire ou l'usage ou la destination de l’immeuble) sont supprimées à cause de la fragilité
constitutionnelle au regard du principe de liberté contractuelle. Voir sur ce point la décision
constitutionnelle du 19 octobre 2018 (DC n°2018-740).
De même la loi supprime l'alinéa 2 de l'article L. 442-10 du code de l'urbanisme, prévoyant que cette
procédure ne s'applique pas à l'affectation des parties communes. Ainsi les colotis pourront
dorénavant, à la majorité qualifiée, demander à l'autorité compétente la modification de l'affectation
des parties communes.
Restent également possible une modification des documents du lotissement par une majorité qualifiée
de colotis ou une modification par la commune (après enquête publique) afin de mettre en
concordance les règles internes au lotissement (notamment règlement et cahier Enfin, L'article L.442-14 est reformulé pour clarifier le point de départ du délai de cristallisation
des règles d’urbanisme applicables aux constructions dans le lotissement.
La décision du Conseil Constitutionnel du 19 octobre dernier permet de modifier les cahiers des charges
à la majorité qualifiée de l’article L442-10 par le biais d’un arrêté du maire.
Cette décision du Conseil Constitutionnel légitimant l’action du législateur qui s’immisce dans le
contenu du cahier des charges est-elle transposable au L442-9 ?
La promulgation de la loi ELAN supprimant les 3 derniers alinéas du L442-9, ne soumettant plus à
nouvelle publication le maintien des cahiers charges, l’on pourrait se demander si ces derniers seraient
alors caducs depuis le 25 novembre 2018, dans leur globalité s’ils ont été approuvés ou dans leurs
clauses de nature règlementaire. Rien ne s’opposerait plus alors, sous réserve de compatibilité avec le
PLU, que les divisions de lots de lotissement interdites par de vieux cahiers des charges soit désormais
possible.
Telle n’est pas l’analyse de la Commission Aménagement Durable et Urbanisme. L’alinéa 3 de l’article
L.442-9 dispose « « Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et
obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le
mode de gestion des parties communes. ». Si la règle d’interdiction de subdiviser un lot est contenue
dans le cahier des charges, cette règle est toujours opposable dans les rapports entre colotis.
Portée de l’avis de l'Architecte des bâtiments de France
ELAN article 56 – Code du patrimoine : L.621-32, L.632-2, L.632-2-1 nouveau, L.632-3
Application immédiate (le 25 novembre 2018)
Pour faire primer les enjeux de sécurité et de salubrité dans certaines procédures de lutte contre
l'habitat indigne, la portée de l’avis de l'Architecte des bâtiments de France (ABF) est modifiée. Ils ne
s'imposent plus à l'autorité compétente chargée de la délivrance des autorisations d'urbanisme dans
certaines opérations et notamment les opérations de Résorption de l'Habitat Insalubre (RHI).
Par ailleurs en cas de silence de l’ABF, son avis est réputé favorable. Ces dispositions s'appliquent aux
demandes d'autorisations déposées à compter du lendemain de la publication de la loi.
Pièces exigibles par un service instructeur sur une demande d’autorisation d’urbanisme - précisions
ELAN article 57 – CU. L.423-1
Application immédiate (le 25 novembre 2018) sauf l’avant dernier alinéa de l’article L.423-1 du Code
de l’urbanisme qui nécessite un décret en conseil d’état.
Pour mettre un terme à des différences notables dans les pratiques des services instructeurs, la loi
donne une valeur législative à des règles précédemment contenues dans la partie réglementaire du
code de l'urbanisme (R. 431-4 du code de l'urbanisme). Désormais, l'article L. 423-1 du code de
l'urbanisme liste des pièces exigibles pour la constitution du dossier et service instructeur ne peuvent
plus solliciter d'autres pièces.
Autorisations d’urbanismes multiples possibles sur un même terrain sans retrait implicite de
l’ancienne
ELAN article 58 – CU. L.424-5
Application immédiate (le 25 novembre 2018)
L'article L. 424-5 du Code de l'urbanisme permet au pétitionnaire ayant déposé une demande
d'autorisation d'urbanisme de déposer une nouvelle demande sur le même terrain sans avoir à obtenir
ou avoir pour effet le retrait de la précédente décision.
Sursis à statuer et certificat d'urbanisme
ELAN article 59 – CU. L.410-1
Application immédiate (le 25 novembre 2018)